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  • 【腾讯视频】《约见·资本人》栏目视频专访新富资本董事长李先林
  • 发布时间:2016-12-22 15:58:47

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     地产调控,房价下跌?在他们看来反而是机会

    他们地产投资的生意经是,不自建房,只做地产的升级改造。

    新富资本,深圳一家的综合性资产管理机构。

    2013年成立,不足4年,资产管理规模从初期的12亿扩展至150亿,其中地产投资基金管理规模超过30亿。


    《约见.资本人》新富资本董事长 李先林


    视频正文:

    记者:您觉得目前房价怎么运行?

    李先林:一线城市的跌幅应该是非常有限的,甚至到明年下半年还有上涨压力,因为一线城市的产业结构、人才汇聚,它是强化的,它是越来越强的,像深圳,它的供应量却很少,所以在地产这一块,我们觉得,仍然有机会。

     

    记者:在您看来,房地产其实还是有投资价值?

    李先林:房地产进入了精耕细作的运营时代,我觉得。而不是简单的开发、销售,不是低买高卖的炒作的阶段。

    像之前每个楼盘的商业配比都比较大,但这几年电商冲击,就是它的空置率很高以后,它的租金回报率覆盖不了它在银行贷款的利息,所以这些之前的持有者就要卖,那我们收购过来。我们第一步产权分割,第二个做装修改造,第三个销售。

     

    记者:把它变另一种用途?

    李先林:变用途,房产性质不变,它还是商业,但是深圳政府,第一,政府是鼓励的,第二个,这个实际上是盘活了社会资产,并且提高了社会资产的使用效率和价值。

     

    记者:它可以做一些什么呢?

    李先林:商铺可以做商业,无非就是以前做餐饮的,你可以把它的业态升级,像宠物酒店、SPA、高档餐饮、高档的教育培训,这些都是思路。

    像万科金域蓝湾,它的底商之前是租给春满园的,租金回报率才几十块钱,我们把它收购过来,改造、设计、升级以后,重新招商运营,再卖掉,我租金上来了,我的定价就上去了。

     

    记者:像你们平均的回报率大概是多少?

    李总:40%以上,很保守的是40%以上。年回报,可能有些项目要做一年半的,回报率肯定要超过40%。

     

    (新富资本在地产上的投资项目)


    今年5月,国家明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这意味着商业地产去库存有了更多方式。目前,新富资本做的物业并购,基本选择在深圳等一线城市的CBD。

     

    记者:怎么去判断这个地段是有潜力?

    李先林:第一,你看附近的酒店,去尽调的时候,你去开房,结果老是开不到房。第二个,地段你有个大概的判断,离中心区很近,又是双口岸,再就是交通是否便利,最关键的实际上就是定位。

     

    记者:比如说你要周边是一个特别热闹,或者人气特别好的地段,但你收的成本也会增加。

    李先林:那不一定,这个资产在他们的眼里就是按照资产现有的用途去定价的,但在我们的眼里,这个东西实际上将来我们不会做这个业态,它的用途不一样,如果改变用途、改造升级、运营好以后,它可能很值钱,我现在收的时候,价格高一点点是没有任何问题的

     

    记者:您怎么知道我这个东西就可以变成另外一个?

    李先林:这个肯定是经验,和充分的市场调研,你无非是把工作做细一点,我在那里蹲点半个月,做充分的市场调研,草根的、专业的市场调研。

     

    记者:都调研一些什么呢?

    李先林:人流量,附近的消费群体,偏好,本身你对其他区域的人才吸引。万科金域蓝湾,我们为什么要做呢?上面的住宅都卖八九万,七八万,并且有4000多户,算是豪宅,下面是底商,附近方圆一公里没有很好的配套,一个春满园是满足不了他的诉求的,它完全可以建立多元化的业态,来满足大型小区住户的各种诉求。

     

    今年以来,持续出台的地产调控政策,给急速奔跑的地产市场踩了刹车。从数据上看,不论是房价、销售面积还是新开工面积都有不同程度的回落。房价降温中的一线城市,在新富资本看来反而是投资机会。

     

    记者:您之前拿和现在拿有什么区别吗?

    李先林:我觉得会更低,我觉得今年下半年,到明年应该还会有更好的获取资产的机会

     

    记者:就是因为调控得更严了。

    李先林:调控得更严,资金面会相对偏紧,所以很多之前持有资产的主体、交易对手,他有出售资产的诉求,包括我们现在每周都有好几个不良资产送过来。

     

    记者:您觉得现在是地产运营时代,这个时代会延续多久?

    李先林:我觉得应该会很长,五到十年,甚至更长。现在实际上很多人都有房子,所以现在地产应该是进入一个存量时代,你如何用好存量资产,或者有些存量的楼盘在你眼里是资产,有些存量的楼盘在你眼里不是资产,它仅仅是一个房子而已,就是这种思维。

     

    记者:除了在深圳以外,在别的城市投资的情况是怎样?

    先林我们在成都也拿了一个项目,成都、广州、上海,我们都会考虑。



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